就在疫情暴發(fā)前的十年，美國政府、企業(yè)甚至家庭都沉迷于低利息時(shí)代，大規(guī)模舉債。但最近幾周，美國投資者們逐漸意識到，這樣的時(shí)代可能已經(jīng)走向終結(jié)。

最近幾周，美國長期債券的收益率已升至15年來最高點(diǎn)。2009~2021年，美聯(lián)儲聯(lián)邦基金利率平均為0.5%，如今利率已升至5.25%~5.5%之間，市場認(rèn)為未來十年，該利率將在3.5%左右。目前看來這都沒有產(chǎn)生太多影響，經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)步推進(jìn)，美國房地產(chǎn)行業(yè)也似乎迎來了第二春。

但真的是這樣嗎？美國《華爾街日報(bào)》深度剖析了在美國不斷升溫的加息政策下，哪些人將蒙受損失，哪些人將獲利。

房東們

房屋和汽車，是普通家庭最大的兩項(xiàng)消費(fèi)。利率的上升，對這兩項(xiàng)消費(fèi)的影響時(shí)間將會不同。作為美國抵押貸款融資巨頭的房地產(chǎn)公司當(dāng)?shù)貢r(shí)間周四公布的一項(xiàng)對貸款機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，30年期標(biāo)準(zhǔn)固定抵押貸款的平均利率已從一周前的7.23%降至7.18%。7.23%則為2001年以來的最高房貸利率水平。事實(shí)上，一年前的抵押貸款利率不到6%，兩年前不到3%。

利率上升讓房主們仿佛戴上了一副金手銬。他們不愿意出售自己的房產(chǎn)，以放棄前幾年鎖定的超低按揭利率。這也導(dǎo)致了美國現(xiàn)有房屋存量下降，以及交易量的下降。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，2023年7月，美國買家只能從110萬套房源中進(jìn)行選擇，而在2019年時(shí)，這個(gè)數(shù)字還是190萬套。

君迪公司副總裁泰森·喬米尼說，新車也將會迎來自己的金手銬?！耙话阗徿囌邥A向于在購車5~6年后換車。這也意味著，2025年以后，很多人將重返市場，但他們將面對更高的貸款利率?！?/p>

瑪喬麗·拉德羅·贊迪2016年時(shí)以3%的利率購買了一輛SUV，如今到了想換車時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)很難置換。因?yàn)楝F(xiàn)有的汽車經(jīng)銷商少了，汽車價(jià)格一路飆升了，利率也高出一倍。拉德羅·贊迪說，她不忍心買新車，盡管她的車保養(yǎng)起來很麻煩。她說：“我希望今年能勉強(qiáng)度日?！彼哪繕?biāo)是將購買時(shí)間至少推遲到2024年。

商業(yè)地產(chǎn)主

低利率曾給美國經(jīng)濟(jì)帶來了許多新型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。比如，人工智能驅(qū)動下的房屋翻轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)、共享豪宅出租業(yè)務(wù)，而各種各樣和房地產(chǎn)相關(guān)的應(yīng)用軟件也在層出不窮。如今，這些資金流已不復(fù)存在，很多相關(guān)的公司將無法生存。

過去那些久經(jīng)考驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，如建筑商、寫字樓業(yè)主和酒店經(jīng)營者，依賴于大量的廉價(jià)債務(wù)。現(xiàn)在他們要面對的現(xiàn)實(shí)是，得到現(xiàn)金的成本要高很多。到2025年年底，將有超過1.5萬億美元商業(yè)地產(chǎn)貸款到期。對許多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主來說，為這些債務(wù)進(jìn)行再融資將消耗利潤，而對另一些業(yè)主來說，則可能引發(fā)破產(chǎn)。

對商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主來說更糟糕的是，他們所依賴的銀行已在處理大量的房地產(chǎn)壞賬。很多從事房地產(chǎn)貸款的房地產(chǎn)投資信托公司如今已幾乎沒有業(yè)務(wù)了。抵押貸款銀行家協(xié)會預(yù)測，到2023年年底，商業(yè)地產(chǎn)貸款將比2022年下降38%。

企業(yè)借款人

美國公司2023年將有6000億美元的公司債到期，從2025年到2028年，這一總額將每年增長1萬億美元以上。高盛提供的這一嚴(yán)峻數(shù)據(jù)表明，美國公司的財(cái)務(wù)懸崖即將來臨，公司高管正試圖通過延長債務(wù)到期日、再融資或管理現(xiàn)金儲備來渡過難關(guān)。

這可能意味著債務(wù)負(fù)擔(dān)，加上公司新融資成本的上升，可能會削減公司利潤、投資者回報(bào)，加上各種支出，可能會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表不那么健康。一些分析師表示，未來可能會出現(xiàn)一系列企業(yè)信用等級下調(diào)的情況。

許多企業(yè)都在等待著當(dāng)投資者為經(jīng)濟(jì)前景感到樂觀、愿意借款的時(shí)候，再進(jìn)行融資。

例如，美妝和香水巨頭科蒂公司原本將在7月對其20億美元的循環(huán)信貸進(jìn)行再融資。公司首席財(cái)務(wù)官勞倫特·梅西埃表示，如果利率攀升過高，他將推遲融資舉措。他說，鑒于目前的市場狀況和未來更高的房價(jià)，即使只推遲一個(gè)月，“也會更加困難”。

同樣，溫德姆酒店集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官在最近一次財(cái)報(bào)電話會議上表示，該公司利用第二季度的一個(gè)狹窄窗口，對將于2025年5月到期的11億美元定期貸款進(jìn)行了再融資。此舉幫助公司減少了未來三年的債務(wù)支出。

在此背景下，各公司需要更加殫精竭慮地去思考如何管理現(xiàn)金。他們不僅需要考慮債務(wù)償還，還需要考慮如何投資手上的現(xiàn)金以及如何保持流動性。

總部位于紐約的Tradeweb首席財(cái)務(wù)官薩拉·福伯一年多以前就優(yōu)先考慮了這家在線債券交易公司的現(xiàn)金狀況。薩拉說：“在考慮高利率環(huán)境時(shí)，第一件事就是弄清所有現(xiàn)金的去向，確保它們不會被套牢?！?/p>

退休人員

靠固定收入生活的退休人員一直受到通貨膨脹的擠壓。利率的上調(diào)可以緩解他們的壓力。多年來債券市場的低回報(bào)迫使許多嬰兒潮一代將大部分投資組合放在股票上?，F(xiàn)在，他們有了更多的選擇。儲蓄賬戶、貨幣市場和債券回報(bào)率的提高，為美國老年人提供了低風(fēng)險(xiǎn)的方式，來進(jìn)一步擴(kuò)大他們的養(yǎng)老金。

不喜歡股票市場的丹佛終于獲得了回報(bào)，這讓她對退休生活更加放心。這位來自印第安納州韋斯特菲爾德的75歲退休企業(yè)家最近將大約3萬美元投資于一張3年期存單，收益率超過5%。她說：“儲蓄者終于得到了回報(bào)。”

對于許多美國老年人來說，利息收入的增加也不能完全滿足生活所需。不過，與利率上升等其他因素一樣，硬幣也有反面。在回報(bào)率上升的同時(shí)，債務(wù)成本也在逐漸飆升，這對持有浮動利率貸款的退休人員來說尤其是個(gè)問題。就退休人員而言，許多人認(rèn)為自己有義務(wù)為子孫提供經(jīng)濟(jì)支持。這就有可能耗盡退休人員的養(yǎng)老金。蒙大拿州西冰川市69歲的馬庫斯·克納說：“出于需要，‘潮一代’退休人員越來越多地成為家庭的銀行?！?/p>

銀行

存款一直是銀行業(yè)的“燃料”。在利率超低的許多年里，銀行享受著便宜存款帶來的好處。人們雖然抱怨銀行為他們的儲蓄或支票賬戶支付的利息微不足道，但幾乎沒有其他更多替代選擇。

存款利率的上漲，也改變了銀行使用資金的方式。這意味著銀行必須通過提高自己的利率來吸引資金。只有銀行能獲得更高的利率回報(bào)時(shí)，才能抵消這種壓力。但這并不容易。那些低收益的政府債券和抵押貸款仍在銀行的賬面上，不斷貶值，壓低了銀行的收益。這就是硅谷銀行和其他銀行倒閉的導(dǎo)火索之一。

銀行現(xiàn)在可以對信用卡等貸款收取更高的費(fèi)用。但一些分析師擔(dān)心，消費(fèi)者將無法支付更高的月供，尤其是在人們收入下降或增長放緩的情況下。

隨著時(shí)間的推移，較高的利率會對銀行有利。在這個(gè)新世界里，銀行吸收存款的成本仍然比“金融科技”初創(chuàng)企業(yè)或私人信貸公司等競爭對手的融資成本低。與任何行業(yè)一樣，“燃料”價(jià)格上漲只會讓業(yè)務(wù)變得更加復(fù)雜。