你的房子在銀行評(píng)估價(jià)多少錢？市場(chǎng)價(jià)=銀行評(píng)估？最近評(píng)估了不少房產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)了很多人都有一個(gè)共性現(xiàn)象，很多朋友都認(rèn)為房子的市場(chǎng)價(jià)就是銀行評(píng)估價(jià)，以為市場(chǎng)價(jià)的7成就是可貸款的額度。其實(shí)不是這樣的，房產(chǎn)抵押貸款，抵押的房產(chǎn)值多少錢，不是企業(yè)說(shuō)了算，也不是市場(chǎng)說(shuō)了算，而是銀行說(shuō)了算！

通常做法是銀行委托指定的有資格的第三方資產(chǎn)評(píng)估公司來(lái)評(píng)估，以資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)。評(píng)估公司會(huì)根據(jù)一系列的因素綜合后，給出評(píng)估價(jià)。這些因素包括樓齡，戶型，面積，地段，學(xué)位，品質(zhì)，交通，裝修，成交價(jià)，市場(chǎng)價(jià)等等。深圳房產(chǎn)抵押，各大商業(yè)銀行的評(píng)估公司，有國(guó)策、世聯(lián)行、戴德良行、國(guó)資源、同致誠(chéng)、城市評(píng)估、國(guó)房、長(zhǎng)基等等。世聯(lián)、國(guó)策、戴德、這三家評(píng)估公司，基本承包了深圳房產(chǎn)抵押評(píng)估70%以上市場(chǎng)份額。這里需要注意的是，不同的銀行，不同的評(píng)估公司，給出的價(jià)格都會(huì)有所差異評(píng)估價(jià)格的高低，直接影響到貸款金額的大小。

評(píng)估總值和評(píng)估凈值

房產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估公司一般會(huì)給出三個(gè)評(píng)估值——評(píng)估總值、評(píng)估凈值1（也叫契稅凈值）和評(píng)估凈值2（也叫全稅凈值）。

1、評(píng)估總值就是評(píng)估公司評(píng)估給出的市場(chǎng)價(jià)。

2、評(píng)估凈值1是評(píng)估總值減去房屋契稅后的評(píng)估值。房屋契稅一般在評(píng)估總值的1-3%之間，根據(jù)房屋面積大小而定，小于90平米的契稅1%，90-144平米的契稅1.5%，144平米以上的契稅3%。

3、評(píng)估凈值2是評(píng)估凈值1的基礎(chǔ)上再扣除增值稅、個(gè)稅、印花稅等稅種之后的評(píng)估值，由于不同房產(chǎn)原始購(gòu)入價(jià)差異不同，增值稅、個(gè)稅等有所差異，但一般在房產(chǎn)評(píng)估總值的10%比較常見(jiàn)。

例如前陣子給一個(gè)客戶南山的住宅評(píng)估：

總值：5265600元

凈值1：5215451元

凈值2：4827814元

可貸金額：3650816元

分別是評(píng)估總值的99.04%和91.68%。很明顯上面這個(gè)可貸金額為凈值1的7成不同銀行抵押成數(shù)是不一樣的，但有些行是評(píng)估總值打七折，有些行是凈值1打七折，也有行是凈值2打七折。評(píng)估值是銀行貸款的參考依據(jù)，常規(guī)的住宅類房產(chǎn)抵押貸款，銀行一般是打七折來(lái)計(jì)算貸款金額。按評(píng)估總值還是按凈值1，或者是凈值2打折就相差很大了。

目前絕大多數(shù)銀行給出的最高可貸額度是：評(píng)估總值*70%。住宅做7成(雙拼6成)、 別墅6成、公寓5成、商鋪5成、寫(xiě)字樓5成、廠房4成。目前來(lái)看，對(duì)于普通住宅抵押率，大部分行是七成，也有銀行是八成或者八五成；還有銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)情況良好的企業(yè)，可以給到九成或者1:1足值貸。高成數(shù)是比較難貸到的（因?yàn)橐坏馁~，抵押物查封拍賣很難收回全部的貸款）所以對(duì)企業(yè)背景審查是比較嚴(yán)格的。簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)：成數(shù)越高，抵押物在銀行眼里風(fēng)險(xiǎn)越高，審批越嚴(yán)格。說(shuō)白了，這類產(chǎn)品能批款的人，都是銀行認(rèn)為這個(gè)資質(zhì)客戶對(duì)他來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，按時(shí)還款只是捎帶手的事兒，只要存在一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，都不會(huì)批款。

房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)大主要是因?yàn)殂y行需要規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果發(fā)生房?jī)r(jià)下跌的速度過(guò)快，在未來(lái)的情況下是可以起到防范風(fēng)險(xiǎn)的效果。而常說(shuō)的市場(chǎng)價(jià)也就是按照市場(chǎng)行情定價(jià)，市場(chǎng)價(jià)也在一般情況下可以反映出目前最新的房?jī)r(jià)。

房產(chǎn)評(píng)估，與征信報(bào)告查詢一樣，會(huì)記錄評(píng)估時(shí)間與次數(shù)，同一時(shí)間段，評(píng)估次數(shù)多了，會(huì)降低銀行對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的授信額度，所以，沒(méi)有決定貸款申請(qǐng)之前，不要亂評(píng)估。

今天我們只是講市值跟評(píng)估價(jià)的關(guān)系，在實(shí)際操作中，抵押貸款是要根據(jù)，人，房，公司來(lái)決定最終的一個(gè)額度的，有市場(chǎng)價(jià)600萬(wàn)的房子，只拿到302萬(wàn)的貸款，利率還高達(dá)6%；也有市場(chǎng)價(jià)400萬(wàn)的房子，貸到了400萬(wàn)，利率還只有4.35%。同樣的都是抵押貸款，不同的操作，結(jié)果完全不同。