本報記者朱海洋

對農(nóng)民來說，手中的土地和住房由于受諸多因素制約，無法拿來用作貸款的抵押物。今年8月，國務院印發(fā)《關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》），明確指出要穩(wěn)妥有序開展“兩權”抵押貸款業(yè)務?！皟蓹唷钡盅嘿J款終于有了政策的支持。而在浙江，“兩權”抵押貸款已多有實踐和探索。日前，記者親赴海鹽縣和樂清市，進行了調查。

“牛棚鴨舍”都能抵押貸款

陸建明原是浙江嘉興市海鹽縣青蓮生豬專業(yè)合作社的社員，以經(jīng)營生豬養(yǎng)殖、飼料零售為主，2013年豬場被關停后，他先后流轉近500畝土地，轉型種植業(yè)。不久前，搭建新大棚又急需用錢，若是以往，陸建明會急著到處籌資?？蛇@次，他不緊不慢，一證在手，為他貸得了180萬元。

陸建明手中的證叫《土地流轉經(jīng)營權證》。在《意見》出臺之前，按照法律規(guī)定，農(nóng)村土地屬集體所有，不能用于擔保抵押。海鹽獨辟蹊徑，從明晰產(chǎn)權入手，通過確權頒證，將土地的所有權、承包權和經(jīng)營權予以分離。2009年，海鹽縣組建土地流轉與產(chǎn)權交易中心，一來可規(guī)范土地流轉，并提供一條龍服務，二來“首吃螃蟹”，為流入戶辦理《土地流轉經(jīng)營權證》，以供其抵押貸款所用。但土地確權頒證是項浩大的工程，對此，海鹽采取“根據(jù)需求頒證”的做法，即有農(nóng)戶提出貸款需求時再行頒證，不搞全面開花。

有了前端規(guī)范化的土地流轉審查，金融機構對“土地面積是否準確、土地是否存有糾紛”等憂慮自然化解，為解決貸款難邁出了關鍵的一步。

海鹽農(nóng)信聯(lián)社業(yè)務管理部總經(jīng)理姚月勤介紹，在貸款時借款人除了提供《土地流轉經(jīng)營權證》外，還需提供地上附著物情況說明資料、同意放棄地上附著物處置權與經(jīng)營收入權承諾書，以及發(fā)包方同意流轉、抵押或轉包方同意再流轉、抵押的意見書。

對抵押物的價值評估，海鹽采取農(nóng)信聯(lián)社與經(jīng)營者協(xié)商評估或委托第三方評估。陸建明告訴記者，他的農(nóng)場當初是先評估396畝土地流轉經(jīng)營權的剩余價值（主要由流轉價格、支付價款和租金實際支付剩余期限組成）；另外還評估了80畝鋼管大棚、633平方米生產(chǎn)用房、200立方米冷庫的價值，這些屬于地上附著物的投入及預期收入?！耙簿褪钦f，流轉土地上的‘牛棚鴨舍’都能抵押貸款?！标懡鬟@樣解釋。按照“所抵押貸款金額一般不超過評估認定價值的70%”標準，260萬元的評估價，陸建明獲得了180萬元的抵貸金額。銀行規(guī)定還款期為一年內，所貸款項必須用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、農(nóng)業(yè)開發(fā)等。簽訂抵押貸款合同后，陸建明只需到縣里土地流轉中心辦理抵押登記手續(xù)，一周內便可拿到貸款。

倘若一旦借款人無法按時償還，怎么辦？姚月勤介紹，銀行可采取兩種處置方式，一種是通過發(fā)包方再次流轉，與后續(xù)經(jīng)營者協(xié)商承擔貸款責任，另一種是通過法律訴訟解決，由法院通過調解或拍賣處置。

據(jù)介紹，為了降低金融機構的經(jīng)營風險，海鹽對土地流轉審查十分嚴格，還建立了“縣、鎮(zhèn)、村、經(jīng)營主體”四位一體的土地流轉風險保障金，以消除糾紛隱患；銀行方面，則加強準入管理，并設定貸款到期日早于流轉費繳納時間半年以上，以便一旦出現(xiàn)貸款風險，可有足夠的處置時間。由于土地經(jīng)營權抵押貸款運行機制日漸成熟，目前海鹽另外兩家銀行也開始涉水這一業(yè)務。

農(nóng)房“死產(chǎn)”變“活錢”

家住樂清市城南街道朋岙村的陳先生，從事服裝批發(fā)生意多年，因年前備貨所需資金額度較大，12月8日，他向當?shù)剞r(nóng)商銀行申請農(nóng)房抵押貸款，三天不到，35萬元的貸款便順利到賬。而之前，陳先生已辦過數(shù)次該業(yè)務，每次都幫忙解了燃眉之急，他直呼方便高效。

樂清是溫州模式的主要發(fā)祥地之一，個私經(jīng)濟活躍，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)熱情高，為了降低農(nóng)民的融資成本，早在上世紀九十年代后期，樂清便啟動農(nóng)房產(chǎn)權登記，看到這一契機，樂清農(nóng)商銀行率先推出農(nóng)房抵押貸款業(yè)務。此后其它銀行紛紛跟進，這一業(yè)務很快在樂清推廣。

2005年后，由于政策收緊，樂清的農(nóng)房抵押登記業(yè)務一度被叫停。所幸在2009年，考慮到農(nóng)民融資和經(jīng)濟發(fā)展的實際需求，溫州同意樂清在進一步加強風險防控的情況下，再度嘗試農(nóng)房抵押登記。

調整后，審批條件更加嚴格。記者看到，陳先生在申請抵押貸款時，需向銀行遞交“兩證”和“三書”，前者系其房屋所有權證和集體土地使用證，后者則是指“抵押物非唯一住房確認書”、所在村集體“同意抵押物處置證明書”和“處置人不再申請宅基地承諾書”。

農(nóng)房的價值怎么評估？樂清農(nóng)商銀行風險合規(guī)部總經(jīng)理高燕介紹，一般采取專業(yè)房產(chǎn)評估機構估價或自行協(xié)商估價等靈活作價方式，抵押率則根據(jù)借款人的還款能力、房產(chǎn)變現(xiàn)能力等多個因素確定。為避免重復抵押，樂清市規(guī)定，借款人在簽訂貸款合同后，須向房管登記機構辦理抵押登記。

高燕說，對于風險控制，銀行有著一系列嚴格措施?！笆紫龋覀兪种匾暤谝贿€款來源，比如自有資金、收入來源等，以及把好資金用途關；其次，我們對第二還款來源，即房產(chǎn)變現(xiàn)能力實行差別對待，合理控制抵押率，一般不超過房屋評估價的60%；同時，限定農(nóng)房只能為產(chǎn)權人本人貸款抵押，不得為他人提供擔保。多管齊下來防患風險?！?/p>

記者了解到，在樂清，農(nóng)房抵押貸款年限多設定為最高3年，如今程序已十分簡便，最快一日內便可放貸，對一些優(yōu)質客戶，利率也有多種優(yōu)惠，因此，受到樂清農(nóng)民廣泛歡迎。數(shù)據(jù)顯示，目前樂清市25家金融機構中，有16家開辦農(nóng)房抵押業(yè)務，2008年以來已累計發(fā)放貸款400多億元。

一旦發(fā)生還貸逾期，怎么辦？樂清規(guī)定，需要處置抵押物時，需在保證抵押戶基本安居所需的前提下，按照“農(nóng)對農(nóng)轉移、地隨房走”的原則處置，受讓方不遷移戶籍關系，不改變雙方集體經(jīng)濟成員身份。目前在法院、房管等部門配合下，樂清的農(nóng)房流轉市場已十分完善。

據(jù)介紹，由于審批和風險管控嚴格，多年來，樂清市的農(nóng)房抵押貸款逾期率僅在0.3%左右，即使在新一輪擔保鏈繃斷風波中，農(nóng)房抵押貸款平均逾期率也只有0.62%，并且不存在風險傳遞，因此被銀行業(yè)普遍看好。

抵押貸款仍有諸多困境

盡管海鹽和樂清兩地的探索已有多年，但仍面臨不少制約。以土地經(jīng)營權抵押貸款為例，由于海鹽當?shù)赝恋亓鬓D租金多為按年支付，因此導致經(jīng)營權價值偏低，影響融資額度；與此同時，像果樹、休閑農(nóng)莊等產(chǎn)出較慢，常出現(xiàn)資金需求期限與抵押期限不匹配的情況，到了還款期時，經(jīng)營者常面臨籌資難的困境。

對銀行來說，一年一付的租金支付方式，加上地面附著物價值的不確定性，無論是自然風險還是市場風險，都有可能直接影響土地流轉價值，而這些因素都將給金融機構放貸帶來一定風險。

截至目前，海鹽聯(lián)社已發(fā)放土地經(jīng)營權抵押貸款179戶，涉及金額近2.4億元，去年已出現(xiàn)首例不良貸款，經(jīng)過近一年的處置，這筆涉及247萬多的貸款，僅收回5.9萬，銀行損失超241萬。

與土地經(jīng)營權的抵押貸款類似，當前農(nóng)房抵押貸款難以運行，其中最大的制約，也就是缺乏法律法規(guī)的支持與保護。在實踐中，農(nóng)房普遍無產(chǎn)權證書，其抵押法律效力也受到諸多限制，而之所以能夠在樂清實現(xiàn)，則完全是靠地方政策來調整。

但即使在農(nóng)房流轉市場相對完善的樂清，一旦抵押物被處理時，也面臨諸多限制，例如：被處置方、受讓方、村集體三方權責和利益關系尚未明確，產(chǎn)權移交過程亟待規(guī)范。記者了解到，由于經(jīng)濟欠發(fā)達區(qū)域的農(nóng)房處置變現(xiàn)困難，為了控制風險，樂清市金融機構普遍不愿接受這些農(nóng)房作為抵押物，當前農(nóng)房抵押大多在建成區(qū)范圍內，致使該利好政策的受惠面受到局限，一些偏遠農(nóng)村的農(nóng)戶經(jīng)營、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)融資仍相對困難。

浙江大學公共管理學院土地管理系教授吳宇哲認為，需盡快明晰土地經(jīng)營權和農(nóng)村住房財產(chǎn)權的產(chǎn)權，“如果借款人產(chǎn)生違約，對于土地經(jīng)營權和農(nóng)村住房如何處置，目前尚缺乏制度安排。這樣的話，銀行就不會大規(guī)模介入，從而農(nóng)村土地的資本功能就難以實現(xiàn)?！?/p>

在吳宇哲看來，因為農(nóng)村土地的交易有著“成員權”的限定，簡單說，就是只有本村村民才享有權利。只有打破這種分割，讓土地作為市場要素“流通”起來，其資本功能才能真正實現(xiàn)。