如果你在金融圈待過，可能聽過“融房超貸”這個詞，但普通人十有八九沒聽說過。

簡單來說，融房超貸就是通過“高評高貸”的方式，把房子變成提款機(jī)——用遠(yuǎn)高于市場價的評估值從銀行套出更多貸款。

這操作在投資客、企業(yè)主和某些銀行內(nèi)部早已不是秘密。

一、融房怎么玩？

低價買房：比如市場價900萬的房子，通過法拍、熟人轉(zhuǎn)讓等方式800萬拿下。

把評估價做高：找關(guān)系或特殊渠道，讓銀行認(rèn)定這套房值1200萬（實(shí)際只值900萬）。

銀行放款：按評估價的70%貸款，能貸出840萬（實(shí)際只花了800萬買房，相當(dāng)于“空手套”40萬）。

套現(xiàn)離場：貸出來的錢可以再投資、還債，甚至炒下一套房，滾動套利。

二、銀行為什么配合？

銀行也不傻，但這事對它們有好處：

1、完成貸款指標(biāo)：銀行每年有放貸任務(wù)，房產(chǎn)抵押算“低風(fēng)險業(yè)務(wù)”，容易過審。

2、賺利息：貸款利息穩(wěn)賺不賠，只要房價不崩盤，銀行覺得風(fēng)險可控。

3、中間商助攻：評估機(jī)構(gòu)、中介和銀行常有合作，大家心照不宣。

三、誰在玩融房？

1、企業(yè)主：急需現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)貸款難批，融房能快速搞到錢。

2、炒房客：低價囤房，高評套貸，用銀行的錢滾雪球。

3、負(fù)債高的人：信用貸批不下來，但名下有房就能“曲線救國”。

四、融房的隱藏成本

你以為白撿便宜？其實(shí)費(fèi)用一大堆：

中介費(fèi)：貸款額的1%~2%（貸1000萬，先交10萬服務(wù)費(fèi)）。

墊資利息：短期過橋資金月息1%~3%（借100萬，一個月利息1~3萬）。

評估費(fèi)+稅費(fèi)：評估價做高，契稅、增值稅也得按虛高的價格交。

風(fēng)險成本：萬一銀行抽查發(fā)現(xiàn)評估造假，可能提前收貸；房價跌了，資不抵債更麻煩。

五、是機(jī)會還是坑？

高手玩法：懂行情、有渠道的人，能用融房低成本撬動資金，比如低價抄底法拍房再套貸。

小白慎入：如果不懂操作、現(xiàn)金流跟不上，可能被高息墊資拖垮，最后房子被拍賣。

最后熊大總結(jié)：

融房本質(zhì)是“金融杠桿游戲”，玩得好能空手套白狼，玩不好就是給自己挖坑。

普通人別輕易碰，除非你清楚知道每一步的風(fēng)險，并且輸?shù)闷稹?/p>

貸款路漫漫，好在有熊大

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